（南京朗詩高科技房屋號稱恒溫恒濕恒氧 漏水問題卻沒完沒了）

　　【導(dǎo)讀】南京朗詩綠色街區(qū)，號稱常年恒溫、恒濕、恒氧，可是從2012年業(yè)主收房至今，房屋外墻和衛(wèi)生間一直滲水，屢修不好。開發(fā)商對此解釋：高科技的房屋設(shè)計比較嬌氣，溫差過大、洗澡人多，晚上煲湯、早上熬粥都有可能造成漏水?！短焯?15》本期聚焦：號稱常年“恒溫恒濕恒氧”的高科技房屋，為何如此“嬌氣”？

　　央廣網(wǎng)北京10月12日消息據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，“高科技”樓房您住過嗎？來看看這樣一個案例，業(yè)主并沒有因為“高科技”享受到更多的舒適和便利，而是惹來一身的麻煩。

　　南京朗詩地產(chǎn)有限公司開發(fā)的朗詩綠色街區(qū)項目，位于南京市雨花臺區(qū)板橋新城，是一個主打高科技的樓盤，據(jù)說是“恒溫、恒濕、恒氧”。2012年，幾百戶業(yè)主收房入住，本來應(yīng)該迎來的是喬遷新居之喜，沒想到接踵而至的卻是外墻滲水，衛(wèi)生間漏水，修了漏，漏了修。從2012年到現(xiàn)在，一直在周而復(fù)始、沒完沒了。

　　何先生：這個小區(qū)是2012年交付的，小區(qū)一共由25棟18層的住宅和部分商業(yè)用房組成。從2012年交付開始，我們就陸陸續(xù)續(xù)發(fā)現(xiàn)了外墻滲水和衛(wèi)生間滲水的問題，所有25棟高層的樓棟一直在滲水、在維修。涉及到的住戶有幾百戶，從2012年到現(xiàn)在一直在修，反反復(fù)復(fù)的修。

　　業(yè)主何先生說，從2012年到現(xiàn)在，一直在反復(fù)地維修，但是到現(xiàn)在也沒有完全修好。開發(fā)商說，過了五年質(zhì)保期，再出問題就要業(yè)主自己出錢維修了。何先生一算，五年期限將至，一想到，如果以后再出現(xiàn)外墻滲水之類的事情，需要業(yè)主自己出錢維修，就非常焦慮。

　　何先生：開發(fā)商說五年質(zhì)保期內(nèi)負(fù)責(zé)維修，但是它不保證什么時候能修好。過了五年就是業(yè)主自費(fèi)維修，我們2012年拿保單，基本上到明年初就已經(jīng)到5年質(zhì)保期了，到現(xiàn)在也沒修好。

　　從房屋第一次開始滲水，業(yè)主們就一直在向相關(guān)部門投訴，開發(fā)商、政府主管部門、質(zhì)量監(jiān)管部門等等，但是，多年來一直投訴無果。

　　何先生：我們也向建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門反映過，大面積、長期的滲水情況不是一戶兩戶。我們也提出了我們的疑問，如果一戶兩戶是質(zhì)量通病，為什么整棟樓都在漏？而且反反復(fù)復(fù)修了幾年也修不好？我們查閱的相關(guān)文件里面規(guī)定，這種情況屬于質(zhì)量事故，如果是質(zhì)量事故，就應(yīng)該按照質(zhì)量事故的程序進(jìn)行調(diào)查，對責(zé)任主體進(jìn)行處理，但是到現(xiàn)在，它們也沒有給我們?nèi)魏蚊鞔_的處理和答復(fù)。

　　記者：如果按照您說的質(zhì)量事故來進(jìn)行處理，一般處理的程序和結(jié)果是什么樣的呢？

　　何先生：第一，它要有調(diào)查報告，就是針對這個質(zhì)量事故進(jìn)行調(diào)查的報告，比如這個小區(qū)有多少戶在漏水？是什么原因造成的漏水？責(zé)任在施工單位還是設(shè)計單位？建筑法以及建筑工程質(zhì)量監(jiān)督條例上面都有明確處理的條文，例如進(jìn)行罰款等，我們查閱了很多文件，它們都有很明確的規(guī)定。

　　針對這幾年來不斷地、大面積出現(xiàn)的外墻滲水、衛(wèi)生間漏水等問題，開發(fā)商曾經(jīng)給業(yè)主們回復(fù)了幾點(diǎn)原因，何先生復(fù)述了開發(fā)商當(dāng)時的說法。

　　何先生：我們已經(jīng)三番五次的去找過他了，我們都有視頻，有錄像。第一，開發(fā)商認(rèn)為房屋建筑是手工砌筑的，它就是會存在問題，他認(rèn)為房子出現(xiàn)質(zhì)量問題是很正常的。第二，他認(rèn)為房屋漏水對我們業(yè)主的居住是沒有影響的，除非房屋外墻挖掉了或整個地板垮掉了。他認(rèn)為對房子進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)對業(yè)主的生活沒有影響，所以他就不會賠償。第三，質(zhì)保期就是五年，五年內(nèi)它負(fù)責(zé)給你免費(fèi)維修，至于能不能修好它不能保證，過了五年之后就是業(yè)主自費(fèi)維修。第四，比較關(guān)鍵的一點(diǎn)是業(yè)主們都沒有想到的，他們說這個房子為什么會出現(xiàn)大面積漏水、墻面開裂的情況？因為我們在買這個房子時，開發(fā)商在售樓時宣傳，這是“高科技房”，是“恒溫、恒濕、恒氧”的房子。這個房子里面有一套所謂的科技系統(tǒng)。開發(fā)商說，我們這個房子是比較“嬌氣”的，在使用的過程中，如果溫差比較大、家里人洗澡比較多、早上要煲粥或者晚上要煲湯，墻面就會容易開裂，這是開發(fā)商解釋的。我們在買房子的時候，就是沖著你的“高科技”去買的。在買的時候你不跟我講你的房子在設(shè)計上有種種限制，在使用過程中，你告訴我出現(xiàn)問題是因為設(shè)計上有一些限制。這些解釋非常不可理喻，他們說你家里面如果有5個人洗澡就超出了房屋的設(shè)計原理，還說因為房子的外墻有保溫板，它會有鉚釘和墻要固定，所以墻就會容易開裂、滲水。我們覺得他講的這些借口非常可笑。

　　對于自己以及其他業(yè)主有何訴求的問題，何先生提到，希望政府部門監(jiān)管，開發(fā)商回購房屋。

　　何先生：第一，我們想政府的職能部門應(yīng)該履行它們的職責(zé)，并對房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。該房屋是否符合國家質(zhì)量強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)？是不是違反了一些法律條文的規(guī)定？政府部門應(yīng)該有一個調(diào)查和認(rèn)定。第二，對開發(fā)商來說，既然你的房子出現(xiàn)了質(zhì)量問題，你也承認(rèn)是你的責(zé)任，你就應(yīng)該負(fù)責(zé)到底，你要有一個方案，到底是回購還是補(bǔ)償我們的損失。因為你是專業(yè)的開發(fā)商，你有專業(yè)的施工團(tuán)隊，你都修不好，我們業(yè)主更沒有能力去修。我們買了這樣的房子，不能說過了五年我一直掏錢維修。因為這個小區(qū)里大部分房子是精裝修的房子，我們沒有進(jìn)行二次裝修，所以責(zé)任不可能在我們業(yè)主。每修一次對我們業(yè)主來說就是一次騷擾，就是一次合法權(quán)益的侵害。

　　按照何先生提供的聯(lián)系方式，我們首先聯(lián)系了南京房屋質(zhì)量監(jiān)督管理站，一位李姓科長接聽了我們的電話，但拒絕我們的采訪要求。希望我們聯(lián)系上級部門，南京市住建委。

　　李科長：因為關(guān)于這個街區(qū)的相關(guān)情況，此前已經(jīng)有很多媒體進(jìn)行過相關(guān)的介入。如果你有相關(guān)的采訪需求，可以通過我們的上級主管部門—南京市建委的正常途徑來進(jìn)行。

　　關(guān)于這一案例，北京安里律師事務(wù)所包華律師、北京物業(yè)服務(wù)監(jiān)理評估協(xié)會會長申躍華先生進(jìn)行了分析與解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們先來回答業(yè)主迫在眉睫的問題：外墻滲水，屢修不好，如果五年質(zhì)保期滿還需要維修，真的是要業(yè)主自己掏腰包嗎？

　　申躍華：第一，對于房屋的結(jié)構(gòu)和主體，開發(fā)商應(yīng)該是終生保修的。第二，質(zhì)保期應(yīng)該是順延的，不可能因為問題一直沒有得到妥善的解決，五年以后就過了質(zhì)保期，這在法律層面上是說不過去的。

　　包華：所謂保修的前提是這個產(chǎn)品在設(shè)計、生產(chǎn)以及交付、安裝的時候，是一個符合要求和標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。但是對于建筑物來說，開發(fā)商應(yīng)該對其主體結(jié)構(gòu)承擔(dān)終生的責(zé)任，也就是說，不管過多少年，這個樓都不能垮、不能塌。至于設(shè)施設(shè)備，確實是分項有保修期的，根據(jù)設(shè)施設(shè)備以及建筑物本身的特點(diǎn)，它們的保修期限有所不同。但是如果事后能夠證明，在房屋建設(shè)交付之時，質(zhì)量問題就已經(jīng)存在了，這就不存在保修期的問題了，開發(fā)商就必須承擔(dān)責(zé)任。此外，在進(jìn)行維修、整改之后，保修期是要順延的，也就是說你必須修，而且要修好，修好后還要繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們的消費(fèi)者應(yīng)該怎么辦？他們應(yīng)該要求開發(fā)商提供什么樣的服務(wù)才能維護(hù)好自身的合法權(quán)益呢？

　　包華：首先，在法律上，業(yè)主們享有知情權(quán)，這個產(chǎn)品為什么一直修不好？我們一定要找到原因。第二，在知情權(quán)得到滿足之后，進(jìn)一步維修，并減小維修對業(yè)主的影響是有必要的。第三，修好之后，如何補(bǔ)償業(yè)主在漫長的維修期間所遭受的損失？這三個方面都應(yīng)有所明確。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：有人認(rèn)為這事必須找開發(fā)商，找物業(yè)是沒有用的，這個觀點(diǎn)對嗎？

　　申躍華：房屋建筑的遺留問題是要由開發(fā)商來解決的。物業(yè)公司只是對后期的公共設(shè)施、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和日常管理?！案呖萍肌碑a(chǎn)品的房子在設(shè)計時是有缺陷的，對產(chǎn)品來說，產(chǎn)品的使用功能更重要，而不是它的賣點(diǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：科技含量比較高的小區(qū)，比如朗詩，“恒溫、恒濕、恒氧”，對建筑的設(shè)計、施工要求極高，如果建筑在設(shè)計或者施工中出現(xiàn)問題，或者因為“高科技”而帶來了居住問題，是否有相關(guān)的法律法規(guī)維護(hù)業(yè)主權(quán)益？

　　包華：目前我們能夠參考的法律規(guī)范主要是合同法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法以及產(chǎn)品質(zhì)量法等全國人大頒布的法律，這些法律中很多內(nèi)容相對比較嚴(yán)格，但這并不意味著這些原則就不能與我們現(xiàn)實的生活以及個體的案例相結(jié)合。一個恒溫、恒濕的住宅的設(shè)計要求、建筑要求以及材料的選擇等都與一般的住宅有所不同，標(biāo)準(zhǔn)甚至?xí)芨?，但是這樣的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)損害住宅的基本功能。買房子是為了居住，居住是有居住活動在其中的。所以從合同目的的角度來說，我們購房人的合同目的并沒有達(dá)到，這在合同法上是不允許的。從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的角度來說，你在銷售房屋時，你的這些情況有沒有如實告知給消費(fèi)者？如果沒有告知，消費(fèi)者的知情權(quán)就沒有得到保證。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對業(yè)主提到的多年到主管部門投訴未果，二位怎么看？

　　申躍華：從開發(fā)商的行政管理角度看來，首先住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，也就是我們俗稱的建委可以管開發(fā)商，此外，建委和房管局有責(zé)任和義務(wù)對開發(fā)進(jìn)行監(jiān)管。如果業(yè)主對此有異議，除了質(zhì)監(jiān)部門，現(xiàn)在我們有一個房屋安全鑒定站，業(yè)主還可以找專業(yè)部門進(jìn)行鑒定。經(jīng)過鑒定，如果房屋確實存在質(zhì)量問題，第一，業(yè)主可以進(jìn)行相應(yīng)的索賠，第二也可以要求行政主管部門對它進(jìn)行處罰。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：業(yè)主訴求中提到希望開發(fā)商回購房屋，這樣的訴求合理嗎？

　　包華：如果這個房屋確實不能滿足購房者在購房之初所簽署的合同的合同目的，這個合同就應(yīng)當(dāng)解除。業(yè)主就應(yīng)該把房屋退回給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)把相應(yīng)的購房款退還給我們的購房人。但是由于現(xiàn)在房地產(chǎn)價格的波動和調(diào)整，在退還購房價款的基礎(chǔ)之上，開發(fā)商很有可能還需要承擔(dān)更多的賠償責(zé)任，否則消費(fèi)者就會因為這份合同的解除遭受巨大的損失。

　　標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？第一，基于當(dāng)時購房的目的和開發(fā)商的過錯，我們要先確定開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)賠償；第二，關(guān)于目前房屋市場的定價，我們可以通過第三方的評估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行相應(yīng)的評估，基于評估價格，雙方可以再進(jìn)行進(jìn)一步的協(xié)商；第三，如果協(xié)商不成，由我們的司法部門進(jìn)行相應(yīng)的裁判也是一個方法。但是如果合同目的不能達(dá)成，法院也只會把合同解除。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：所謂的高科技建筑，在養(yǎng)護(hù)方面，對物業(yè)管理部門是不是也提出了更高的要求？

　　申躍華：因為到目前為止，這種高科技產(chǎn)品在國際上應(yīng)該都屬于一種領(lǐng)先的技術(shù)，沒有一個專家能夠把所有東西都解釋的非常清楚。在后期的物業(yè)管理和養(yǎng)護(hù)過程中，這種高科技產(chǎn)品肯定需要更多或者更大的投入，物業(yè)的維護(hù)成本、養(yǎng)護(hù)成本肯定要比普通住宅高很多，所以業(yè)主支付給物業(yè)的費(fèi)用也會相應(yīng)高一些。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：面對嬌氣的高科技建筑，消費(fèi)者要不要買？

　　包華：消費(fèi)者應(yīng)該堅持一個原則，就是“只買對的，不買貴的”，什么是對？大家要考慮購房的基本目的和基本需求，一個恒溫、恒濕、恒氧的環(huán)境對于廣大公眾來說未必是必需品，目前看來，它更像是一種奢侈品。

　　申躍華：其實這是生活品質(zhì)提高的一種表現(xiàn)，隨著社會的發(fā)展，未來大家對生活環(huán)境的要求會越來越高，這種恒溫、恒濕、恒氧的高科技產(chǎn)品以后一定會是一個大潮流。但是目前由于技術(shù)上可能還存在一些缺陷，我并不建議大家進(jìn)行過早的嘗試。